Публикация

Спорные вопросы при оформлении земельных участков в собственность

27 декабря 2009 года Президентом России Д. А. Медведевым был подписан Федеральный закон № 342-ФЗ, которым увеличены сроки продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности по «льготной» цене (от 2,5 до 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков).

Воспользоваться данным правом могут коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Одним из основных проблем реализации этого права, является невозможность подтверждения прав собственности на построенные здания, строения, сооружения на арендованном и подлежащем выкупу земельном участке. Причин этому множество, это и самовольное строительство объектов недвижимости (т.е. строительство объектов недвижимости на земельном участке без получения соответствующего разрешения собственника участка. Это и снос или разрушение объектов недвижимости, принадлежащих собственнику. Однако основным так сказать камнем преткновения для большинства крупных предприятия является отсутствие данных объектов в плане приватизации предприятия, либо отнесение выявленных на земельном участке, комиссией собственника участка, объектов к объектами капитального строительства, и «перевод» их автоматически либо в статус «самоволки» либо в статус государственного имущества.

Нужно учесть, что большинство коммерческих организаций, которые как раз и столкнулись с трудностями в реализации этого права, были образованы задолго до указа Президента Российской Федерации № 721 от 01.07.1992 г «О коммерциализации государственных предприятий» и были государственными предприятиями.

Ответ на вопрос, как же такое могло произойти, что объекты недвижимости не были включены в план приватизаций предприятий или объекты вдруг стали объектами недвижимости, можно найти в приведенном выше Указе и приложении к нему, где в пункте 5 положения о коммерциализации установлено, что стоимость уставного капитала преобразованного предприятия формируется по оценке стоимости объектов приватизации, а проще говоря, по данным бухгалтерского учета на 01.07.1992 года. План приватизации, и акт оценки содержал минимальные расшифровки статей баланса, не позволяющих точно и полно идентифицировать объект недвижимости.

Для разрешения данного вопроса и снятия «препятствия» с целью сохранения данных объектов недвижимости в собственности предприятия необходимо понимать, когда данные объекты были построены (акт ввода в эксплуатацию), а если это не являлось объектом недвижимости, поднимать документы подтверждающие приобретения данных объектов (оборудования).

Объекты недвижимости, построенные после приватизации могут быть узаконены как по решению суда (существует обширная судебная практика, как Арбитражного суда Нижегородской области, так и судов других субъектов РФ), так и по решения созданной собственника земельного участка комиссии для решения данного вопроса (приказ № 44 от 26.03.2009 года). Решение указанной комиссии является рекомендательным и учитывается при определении границ земельного участка, подлежащего приватизации.

«Расшифровка» плана приватизации в части вошедших в уставный капитал приватизируемого предприятия объектов недвижимости и не в полной мере идентифицированных для государственной регистрации права, возможна в судебном порядке (см. Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 года; Постановление ВАС РФ № 7064/04 от 28.09.04, решения Арбитражных судов других субъектов РФ), объектов недвижимости не вошедших в план приватизации, но построенных до её проведения, либо в судебном порядке, либо решением соответствующей комиссии собственника имущества, подлежащего приватизации.