Публикация

Расселение ветхого фонда при строительстве

Строительство жилого дома представляет собой совокупность сложных этапов, при завершении которых мы видим уже конечный результат и благодарные отзывы жильцов. Очень важно, чтобы все эти этапы выполнялись максимально быстро и с наименьшими затратами как временными, так и материальными, от этого и зависит успех всего строительства.

Для большинства строительных компаний, занятых в строительстве жилых домов, вопрос расселения жильцов ветхого фонда стоит наиболее остро, это один из самых долго решаемых этапов. В городе не так много свободных (не занятых домами) строительных площадок и поэтому строители застраивают те площадки, которые заняты так называемым ветхим фондом, а проблему расселения в данных случаях им приходиться брать на себя. Сложность заключается в том, что пока не расселены все жители строительство не может быть начато, что существенно затрудняет и усложняет и без того не простую работу.

При реализации данного этапа строители стоят перед не простой задачей, как в максимально короткие сроки и с наименьшими затратами освободить строительную площадку. Как найти компромисс между индивидуальным подходом к каждому жильцу (собственнику) и желанием минимизации расходов.

На этом этапе очень важно спрогнозировать возможные риски (судебные споры, длительные переговоры, и т.д.) и свести все к минимуму, при этом, не нарушая закон. Важно соблюсти установленные сроки и процедуру расселения, начиная от уведомления о принятом решении, до проведения переговоров и поиска вариантов.

Данный вопрос является очень важным, поскольку от его решения зависит не только начало и окончание строительства, при нарушение которых строители могут понести серьезные убытки, но и стоимость квадратных метров для конечного покупателя.

Законом предоставляется серьезный арсенал методов разрешения данных ситуация, начиная от предоставления жильцам равноценного жилья, субсидирования стоимости приобретаемого жилья, денежной компенсации и т.д.

Процесс расселения зачастую содержит совокупность проблем, к примеру, в одном доме могут проживать жильцы, как по договору социального найма, так и собственники, соответственно и подход к этим категориям граждан разный. Если с жильцами, проживающими по договору социального найма, вопрос решается в соответствии с положением «О порядке и условиях расселения граждан, проживающих в муниципальном и ведомственном жилом фонде г. Н. Новгорода», утвержденным постановлением Городской Думы №29 от 17 июня 1998 года, а также согласно с условиями договора по совместной деятельности по строительству дома и договора аренды земельного участка, заключенного с администрацией, то с собственниками вопрос строителями решается порой самостоятельно.

Основную «головную боль», если так можно выразиться, для застройщиков представляют собственники жилых помещений, поскольку они владеют не только жилой площадью, но в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищным кодексом РФ и частью земельного участка, на котором стоит этот дом, а лишить, обменять (и иные действия) с частной собственности гражданина можно делать только либо по соглашению с ним либо по решению суда.

В связи с этим не редко, когда жильцы (собственники) не соглашаются с предложенными вариантами и сознательно затягивают процесс расселения, рассчитывая на будущую «сговорчивость» строителей, а строители не хотят искать иные пути разрешения ситуации, направляя решение спора в суд.

Однако судебный процесс это крайняя мера и иногда вынужденая. Для оперативного рассмотрения споров данной категории необходима серьезная подготовка со стороны застройщика. Указанный вариант развития ситуации нужно планировать еще на стадии выявления всех рисков и проведения переговоров с жильцами, необходимо заблаговременное определение линии «защиты» и осуществлять подготовку соответствующей доказательной базы (грамотное ведение переписки с жильцом, получение необходимых заключений, уведомление о предлагаемых вариантах расселения, предоставление другого жилья, проведение рыночной оценки стоимости жилья собственника и т.д.). Другими словами, судебный процесс для застройщика начинается с момента направления уведомления жильцам о принятии решения о расчленении. Встречаются случаи, когда строителям приходиться обращаться в суд с исками о признании сделок купли-продажи квартир недействительными и таким способом отстаивать свои права от слишком расчетливых жильцов.

Именно по этому процесс строительства от начала до конца должен быть обеспечен юридическим сопровождением, поскольку на любом из этапов возникают вопросы, от решения которых зависит успешное завершение проекта.