Публикация

Особенности приобретения недвижимости гражданами Российской Федеарции на Украине

При принятии решения преобрести недвижимость на территории Украины следует знать некоторые особенности.

Порядок приобретения недвижимого имущества на территории Украины иностранными гражданами осуществляется в следующем порядке:

1. Заключение договора купли-продажи
2. Нотариальное удостоверение указанного договора
3. Регистрация сделки в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимым имуществом

Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества иностранным гражданином необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт (российский подходит),
• идентификационный код налогоплательщика - выдается украинской налоговой службой. Срок выдачи несколько дней после обращения (для иностранца примерно 7-10 дней). Для ускорения процесса оформления сделки, возможно получение ИНН представителем иностранного гражданина.

Справочно: Получение идентификационного номера иностранцами регулируется на Украине двумя документами: Законом "О Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей" и "Положением о карточке физического лица - налогоплательщика"

"Пунктом 2.5 Положения определенно, что иностранные граждане регистрируются и получают Карточку в государственных налоговых администрациях в Автономной Республике Крым, областях, городах Киеве и Севастополе при представлении паспортного документа и засвидетельствованного в установленном законодательством порядке перевода на украинский язык паспортного документа. Лица, которые имеют нотариально засвидетельствованную доверенность на получение Карточки вместо иностранного гражданина, подают личный паспорт гражданина Украины или паспортный документ, паспортный документ иностранного гражданина или его ксерокопию (с четким изображением), в котором содержатся следующие данные: фамилия, имя, отчество, место рождения, место проживания, дата рождения, а также нотариально засвидетельствованную доверенность на получение Карточки и засвидетельствованный в установленном законодательством порядке перевод на украинский язык паспортного документа иностранного гражданина. "

• документ о легальном пересечении границы
• свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке;
• согласие супруги(а) на покупку, она(он) должна быть с паспортом на сделке, если она(он) не может приехать на подписание - значит надо оформить нотариально заверенное заявление о согласии на покупку.
• свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти, если покупатель состоял в браке

По действующему законодательству Украины сделка по отчуждению недвижимого имущества совершается у нотариуса, в обязанности которого входит обязанность не только проверка соответствия сделки нормам права, но и проверка отсутствия запрещения отчуждения или ареста имущества (ст. 54 ЗУ «О нотариате»). В соответствии с частью 2 ст. 81 ЗКУ иностранные граждане могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами - только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

При оформлении сделки покупателю необходимо обратить внимание на следующие документы продавца:

по жилому дому:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на дом с отметкой БТИ о регистрации права собственности;
• акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был построен продавцом;
• технический паспорт домовладения (документ содержащий: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений);
• технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных на площади дома лицах;
• справки об отсутствии задолженности (о задолженности): по коммунальным платежам, электричество, газ, телефон, каб. телевидение, другие потребленные услуги;

по земельному участку:

• правоустанавливающие документы на земельный участок
• государственный акт на право частной собственности на землю
• экспертная оценка земельного участка
• справка о нормативной денежной стоимости
• справка о том, что участок свободен от строений
• справка о наличии или отсутствии сервитутов
• справка о составе земельных угодий.
• выписка из поземельной книги
• технический отчет
• кадастровый план земельного участка

Особенности налогового законодательства при приобретении недвижимого имущества иностранными гражданами.

В соответствии с законодательством Украины покупателю из России необходимо оплатить при осуществлении сделки с недвижимостью:

• госпошлину в размере 1% от суммы договора
• отчисление в пенсионный фонд в размере 1% от суммы договора
• возможны иные платежи организационно-административного характера

Исходя из сложившейся практики, в целях минимизации расходов по уплате государственных пошлин и сборов рекомендуется, одновременно с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретать и земельный участок, занятый указанным объектом недвижимости.

Следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  • с 01.01.12 г. государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом должен осуществлять уполномоченный орган Министерства Юстиции Украины, до указанной даты эти функции были у БТИ.
  • На сегодняшний день на Украине нет налога на недвижимость. Однако с 1 июля 2012 г. налог на недвижимость в Украине будут уплачивать владельцы квартир, площадью более 120 кв. м. и жилых домов, площадью более 250 кв. м. Размер налога устанавливается в зависимости от жилой площади недвижимости.Справочно: Ставки налога устанавливаются сельским, поселковым или городским советом в следующих размерах за 1 кв. метр жилой площади объекта жилой недвижимости: для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. метров, ставки налога не могут превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года; для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. метров, ставка налога составляет 2,7% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.
  • Земельный налог. Согласно ст. 286.5. НКУ начисление физическим лицам сумм налога производится органами государственной налоговой службы, которые выдают плательщику до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение о внесении налога по форме, установленной в порядке определенном статьей 58 этого Кодекса. Ставка налога определяется ст. 275 НКУ в зависимости от категории земельного участка. В случае перехода права собственности на земельный участок от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается предыдущим владельцем за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный земельный участок, а новым собственником начиная с месяца, в котором у нового владельца возникло право собственности. В случае перехода права собственности на земельный участок от одного собственника к другому в течение календарного года орган государственной налоговой службы направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.
  • Налог на доходы физических лиц. При последующей продаже нерезидентом приобретенного имущества может быть взыскан налог с физ.лиц (если предусмотрен, в каждом конкретном случае. Взимается в соответствии с п. 167 и 172,7 НКУ). Если продавец владеет недвижимостью более 3-х лет и это не является второй по счету продажей в текущем году и объект купли-продажи является жилой недвижимостью, то не зависимо от гражданства налог на физ.лиц не взимается. В остальных случаях для нерезидентов Украины налог составляет - около 17 %.
  • Проживание. Иностранный гражданин вправе находиться на территории Украины не более 90 дней. Продление срока пребывания в Украине для иностранцев осуществляется органами внутренних дел Украины (подразделениями службы гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц). Для этого иностранцу необходимо обратиться с письменным заявлением в соответствующее подразделение службы гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц по месту пребывания. Причем сделать это необходимо не позже, чем за три рабочих дня до окончания указанных 90 дней, в течение которых иностранец может находиться без визы и без регистрации. В продлении срока пребывания иностранцу может быть отказано (пункт 27 "Правил въезда иностранцев и лиц без гражданства в Украину, их выезда из Украины и транзитного проезда через ее территорию", утвержденных Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.12.1995 1074). Если иностранец будет владельцем недвижимого имущества в Украине, то оснований для отказа в продлении срока пребывания быть не должно. Срок пребывания может быть продолжен практически на любое время. Справочно: Для получения вида на жительство или гражданства Украины  иностранец должен инвестировать в экономику Украины денежные средства. Закон «Об иммиграции в Украину» предусматривает право на постоянное место жительства для инвесторов. Размер инвестиций должен составлять не меньше $100 тыс. или эквивалентной сумме в иной валюте. В данном случае, деньги на покупку недвижимости в обязательном порядке должны пройти через банк, причем это должен быть не личный счет иностранного гражданина, а счет украинского юридического лица. Для этого потребуется зарегистрировать на Украине компанию, где Покупатель можете являться единственным учредителем. После того, как деньги поступят на счет фирмы и банк выдаст подтверждение их перевода, Вы сможете распоряжаться этими средствами на свое усмотрение, в том числе приобрести недвижимость. В противном случае получение вида на жительство, дающего право находиться на территории Украины неограниченный срок получается иностранцами в общем порядке
  • Наследование недвижимости. Гражданский кодек Украины определяет общий порядок наследования земельных участков и зданий, расположенных на нем (ст. 1225 ГКУ). Право собственности на земельный участок переходит к наследникам на общих основаниях, с сохранением его целевого назначения. К наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором они размещены.
  • В соответствии со ст. 6 Соглашения об избежание двойного налогообложения, доходы, получаемые гражданином РФ от недвижимого имущества, находящегося в Украине, могут облагаться налогом в Украине. При этом применяет метод зачета. Это означает, что налоговый резидент РФ при расчете налога, подлежащего уплате с совокупного дохода (включающего в себя доходы из внешних источников), вправе вычесть из суммы налога, подлежащего уплате в РФ, налог, уплаченный в государстве, где находится объект недвижимости. Однако вычитаемая сумма не может превышать сумму исчисленного в России налога. Если уровень налогообложения в государстве источника ниже, то в РФ доплачивается разница до ставки, установленной в РФ, то есть до 13% для доходов физических лиц.


Используемые нормативные документы:

1. НКУ – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
2. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
3. ЗУ «О собственности» - Закон Украины «О собственности»
4. ЗУ «О нотариате» - Законом Украины "О нотариате" от 02.09.1993 № 3425-XII (редакция действует с 04.02.2012)
5. ЗКУ - Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 № 2768-III (редакция действует с 13.01.2012)
6. ЗУ «О налоге на доходы физических лиц» - Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» от 22.05.2003 г №889-IV.
7. Соглашение об избежании двойного налогообложения - Соглашение между Правительством РФ и Правительством Украины от 08.02.1995 "Об избежании двойного налогообложения доходов и имущества и предотвращении уклонений от уплаты налогов"