Публикация

Ипокета жилых домов

Одним из способов улучшение жилищных условий – это приобретение жилого дома. Обращая свое внимание на коттеджи, загородные дома необходимо знать следующие особенности приобретения данного вида недвижимости в собственность по ипотеке.

Закон об ипотеке связывает возникновение ипотеки с выдачей кредита на покупку жилого дома и с самой покупкой такого дома, который в последствии будет находиться в залоге у кредитной организации после регистрации договора купли-продажи (ст. 77).

Данные правоотношения в значительной части регламентируются правилами XIII главы Закона об ипотеке, которые применяются только к таким индивидуальным жилым домам.

Что же такое индивидуальный жилой дом?

К индивидуальному жилому дому, следует отнести одноквартирный предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам дом, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Правила XIII главы не распространяются на объекты недвижимого имущества, которые оформлены собственниками как дача, просто жилое строение, и прочее. Поэтому при заключении договора необходимо обратить внимание на описание приобретаемого объекта.

Следующее на что необходимо обратить внимание, это то, что ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, который необходим для функционального обеспечения закладываемого дома.

Есть еще одна особенность, которую необходимо учитывать при заключении ипотечного договора с банком. Это срок договора. При заключении долгосрочного договора ипотеки (от 5 и более лет) собственник может столкнуться с ситуацией, когда он решит существенно улучшить свои жилищные условия путем увеличения площади или проведения реконструкции дома.

В виду того, что дом изначально является предметом залога именно в том виде, в котором он находился в период подписания кредитного договора (площадь, технические характеристики и т.д.). Изменение любого из существенных показателей дома влечет изменение предмета залога, что разрешается только с согласия банка (п. 1 ст. 345 ГК РФ), если иное не отражено в кредитном договоре. Другими словами, собственник при проведении реконструкции дома в обязательном порядке должен получить согласие банка, а после окончания реконструкции зарегистрировать соответствующие изменения объекта залога в едином государственном реестре прав. Это правило не относиться к проведению ремонта дома, не затрагивающего изменение существенных элементов.

Ипотека жилых домов предполагает в качестве своего обязательного элемента страховую защиту как можно большего числа рисков заемщика (собственника). В составе такой защиты могут быть страхование жизни и здоровья, страхование гражданской ответственности. Закон об ипотеке допускает такой вид страховой защиты, как страхование ответственности должника (заемщика) перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 1 п. 4 ст. 31 Закона), но оно является правом заемщика, а не обязанностью.

На собственника жилого дома в силу закона об ипотеке и норм ГК возлагается обязанность по содержанию и сохранности заложенного имущества. Собственник если иное не предусмотрено кредитным договором, обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования. При страховании выгодоприобретателем является кредитная организация (п. 1 ст. 31 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки жилого дома подлежит государственной регистрации. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Погашается (снимается) регистрационная запись об ипотеке на основании заявления кредитной организации, выдавшей кредит, заявления собственника (залогодателя) с приложением документов об исполнении кредитного договора.