Публикация

Ипотека, что нужно знать

Основные моменты и вопросы ипотеки.

Что такое ипотека?

Ипотека - это один из способов приобретения жилья.

Наиболее распространенным из договоров, обеспечиваемых ипотекой, является кредитный договор. Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как выбрать банк?

Так на что ж нужно обратить внимание при выборе банка, с которым будет заключаться кредитный договор.

Первое и главное - это сумма кредита и процентная ставка по нему. Естественно каждый желает получить наилучшую ипотечную программу, максимальный размер кредита и заплатить за это, как можно меньше. При выборе банка обратить внимание на :

• ипотечные программы, предлагаемые банком, их условия (наличие первоначального взноса и его размер),
• сроки, на которые банк предоставляет кредит,
• возможность досрочного погашения тела кредита, а также сам способ погашения кредита (безналичный расчет, наличный насчет с комиссией, либо иные способы) сюда можно отнести и разветвленность сети банка (удобство погашения кредита),
• страхование имущества,
• а также наличие дополнительных обязательств заемщика (к примеру, страхование жизни заемщика и т.д.).

Немаловажную роль играет и комплект документов, который будущий заемщик должен собрать для получения кредита. В разный банках он разный, единого унифицированного перечня нет. Кто-то обходится так называемым стандартным набором, а кто-то требует справку из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Только после тщательного изучения всех требований банка и своих финансовых возможностей можно принимать решение о заключении кредитного договора на приобретение жилья.

Следует обратить внимание, что Закон об ипотеке больше не требует нотариального удостоверения договора ипотеки, как это было ранее, что безусловно экономит денежные средства заемщика.

Надо ли регистрировать в ФРС?

Поскольку предметом данного договора является недвижимое имущество, то встает вопрос о государственной регистрации этих отношений. Право собственности недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), другими словами, собственником вы станете только зарегистрировав свое право собственности. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с момента государственной регистрации. Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей. При залоге квартир в многоквартирных домах в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома. Общее имущество представляют собой часть комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; они находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Какие права есть у собственника после регистрации залога?

Заемщик как собственник (а именно он является собственником недвижимого имущества) имеет право распорядиться заложенным имуществом, но с определенными оговорками. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено заемщиком другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место заемщика и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным заемщиком.

Риски собственника?

В случае систематического нарушения заемщиком условий кредитного договора в части внесения периодических платежей (более чем три раза за год) допускается обращение взыскания на заложенное имущество (п. 2 ст. 50 Закона), при соблюдении же заемщиком условий договора ничто не может угрожать его собственности.

Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда, если иное не предусмотрено договором. Существует установленный в законе перечень вопросов, которые должны быть разрешены судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Так, согласно п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

• суммы, подлежащие уплате банку из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
• предмет ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования банка;
• способ реализации данного имущества, на которое обращается взыскание;
• начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между заемщиком и банком, а в случае спора - самим судом;
• меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
• особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 Закона об ипотеке, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Денежные средства, которые заемщик уже выплатил, а также первоначальный взнос идут в зачет обязательств заемщика перед банком, уменьшая задолженность и возлагая на банк обязанность по их возврату (либо путем приобретения иного жилья для заемщика, либо возврата их).